Compra de imóvel: por que a análise da matrícula não é suficiente

A matrícula é um dos documentos mais importantes na aquisição de um imóvel. É nela que se encontram sua descrição, titularidade, histórico dos atos registrados, bem como a existência de ônus e restrições que recaiam sobre o imóvel ou seus proprietários.

Sua análise correta é, portanto, indispensável. Mas uma aquisição imobiliária segura vai muito além das informações constantes da matrícula.

A denominada “due diligence imobiliária” bem-feita deve verificar a situação fiscal, a regularidade da construção e de suas alterações, aspectos urbanísticos, eventuais limitações administrativas ou ambientais, a ocupação do imóvel e a existência de contratos ou outras relações jurídicas capazes de interferir na utilização ou disponibilidade do bem.

Indispensável também levantar informações relacionadas ao vendedor, às pessoas jurídicas nas quais figure como sócio ou administrador e, em determinadas situações, aos últimos proprietários (antecessores ao vendedor).

Apenas a correta análise de informações complementares pode revelar circunstâncias relevantes para a avaliação do risco da aquisição e para a própria negociação das condições da compra. A existência de apontamento positivo (um processo contra o vendedor ou uma dívida, por exemplo) pode não impedir juridicamente a aquisição, mas justificar a adoção de cautelas contratuais específicas.

O profissional qualificado deve prever no instrumento de aquisição, entre outras questões, as condições de pagamento, o momento da transmissão da posse, a responsabilidade por tributos e encargos, as declarações e garantias prestadas pelas partes e as consequências de eventual inadimplemento.

Por isso, a análise jurídica de uma aquisição imobiliária não se resume à simples análise da matrícula. Requer um profissional atento ao conjunto da transação imobiliária e aos fins pretendidos pelo comprador.