É possível vender o imóvel e recuperá-lo depois?

Possuir patrimônio imobiliário não significa, necessariamente, ter disponibilidade financeira para assumir obrigações ou realizar novos investimentos. Nessas situações, a venda de imóvel é uma das alternativas para transformar parte desse patrimônio em recursos disponíveis.

Mas e se o vendedor tiver interesse em recuperar o imóvel no futuro?

Para essa situação, a compra e venda pode ser celebrada com cláusula de retrovenda, que assegura ao vendedor o direito de recobrar para si o imóvel no prazo máximo de três anos, mediante restituição do preço recebido, reembolso das despesas do comprador e demais elementos previstos na legislação.

A liquidez decorre da venda, enquanto a retrovenda permite ao vendedor manter o direito de retomar a propriedade, nos termos dispostos no ordenamento jurídico.

Assim, a retrovenda é cláusula da própria compra e venda e deve constar do título, sendo levada à matrícula quando do registro da venda do imóvel, o que lhe confere publicidade registrária.

Apesar da venda, nada impede que o vendedor permaneça utilizando o imóvel. No entanto, essa permanência deve ser estruturada em instrumento próprio, como, por exemplo, por intermédio de contrato de locação celebrado entre o comprador e o vendedor ou, tratando-se de imóvel rural, por arrendamento rural, quando presentes os requisitos próprios desse contrato agrário.

Há, porém, um ponto importante: a compra e venda deve corresponder, efetivamente, ao negócio jurídico celebrado entre as partes. Recentemente, o STJ, no REsp 1.076.571/SP, manteve a nulidade de negócio que, embora estruturado como compra e venda com retrovenda, encobria mútuo usurário e pacto comissório, ou seja, empréstimo com juros superiores aos admitidos em lei e aparente transferência do imóvel ao suposto comprador com verdadeira função de garantia da dívida, o que é vedado.

Portanto, embora a retrovenda constitua relevante cláusula a favor do vendedor, não se trata de operação de crédito, tampouco de garantia de pagamento de dívida contraída.